Guide til boligkøb
Når du skal købe bolig er der mange følelser i spil og det er samtidig en stor økonomiske beslutning der skal træffes. Denne guide til køb af bolig hjælper med at skabe et overblik og giver tips og tricks til boligmarkedet. Læs også vores guide om forløbet i en bolighandel, så du har helt styr på hvad der sker hvornår.
Hvis du har yderligere spørgsmål er jeg klar til en snak om dine behov hver dag fra 9.00 til 21.00. Kontakt Nicolai Vinum eller ring på telefon 9393 0678.
Hjælp til huskøb hjælper dig på vej
Der er rigtig mange ting, du skal overveje og tage stilling til når du vil købe en ny bolig. Enten er du førstegangskøber eller også har du prøvet det før.
Uanset hvor mange gange du har prøvet at købe bolig bliver ingen eksperter inden for et område, som vi kun personligt kommer i kontakt med få gange i løbet af livet. Lovgivningen indenfor området og kutyme ændrer sig fra gang til gang, ligesom markedet og forholdet imellem købere og sælgere afhænger af konjunkturerne, renteudsving og samfundstendenser.
Boligkøb - hvad er det?
Et boligkøb er mange ting, men handler om et køb af enten hus, sommerhus, ejerlejlighed, andelsbolig, nedlagt landejendom, forældrekøb osv..
Der kan være mange årsager til, at du begynder at kigge efter en ny bolig. Det kan være at din livssituation har ændret sig, at du skal flytte til en anden landsdel, at du tilkøber et sommerhus ved siden af din helårsbolig mv. Det kan også være, at du blot er vokset fra den gamle og der er brug for luftforandring, at prøve noget nyt.
Hvad end årsagen er, så vil den naturlige reaktion for de fleste være at begynde at kigge på Boligsiden.dk, Boliga.dk eller på ejendomsmæglernes hjemmesider, for at danne sig et overblik over udbuddet og priseniveauet. Disse sider er et godt sted at starte, da du kan finde alle boliger der er til salg på boligmarkedet. Hvilken af portalerne, som du foretrækker, er et spørgsmål om temperament, smag og vane. De kan mere eller mindre det samme.
Inden du bliver alt for opslugt af at sidde og browse på boligemner er det en god ide at kontakte din bank for at få en indikation af, hvor meget du kan låne til køb af bolig.
Banken sætter de økonomiske rammer
Der sker meget med økonomien og derfor er det nødvendigt for dig at få afklaret med banken hvor meget du/I kan låne i det nuværende marked. Din bank går altid ud fra, at din finansiering bliver gennemført med det nuværende laveste fastforrentede lån med afdrag.
Ejer du allerede en bolig, som du skal sælge i forbindelse med at du køber din nye bolig, så vil banken også tage denne med i forudsætningerne og medregne et forventet provenu fra salget af din nuværende bolig.
Det er en god ide at starte med at få lavet et budget over din økonomi. Budgettet er det første banken beder om at få udleveret fra dig. Du kan finde tips og tricks til at lægge et budget for dit huskøb.
Banken vil også se dine seneste 3 lønsedler, din årsopgørelse samt en oversigt over dine pensioner. Rapport over dine pensioner kan du hente på pensionsinfo.dk (Du skal logge ind med NemId/MitId). Hvis i er flere om boligkøbet vil banken selvfølgelig gerne se informationerne fra jer begge.
Når bankrådgiveren har vurderet situationen, vil du modtage et vejledende lånetilsagn som fortæller hvilken prisklasse du kan købe bolig i. Der er ikke noget eksakt facit for hvordan dette udregnes, men du kan regne med, at du maksimalt kan have en gældsfaktor på 3,5 – 4,5 ( gældsfaktor er hvor meget du kan låne i forhold til din husstandsindkomst. Husk at billån osv. også tælles med).
Ønsker til din nye bolig
I denne fase af boligkøbet skal du fokusere på hvad din nye bolig skal indeholde, hvordan den skal være bygget, arkitekturen, grunden samt beliggenheden. Du kan sikkert komme på mange andre ønsker eller bevæggrunde for at vælge en bolig.
Det er dog vigtigt at du prøver at kredse dig ind på hvad der er vigtigst for dig. Der vil være nogle ting, som er ufravigelige krav, andre du kan leve med, hvis andre ting er opfyldt og nogle som er "nice to have". Husk på, at økonomien ofte også er en begrænsende faktor.
Du bør sætte dig ned og formulere de vigtigste 4-5 kriterier du ønsker opfyldt med køb af ny bolig. Hvis I er to der skal købe bolig sammen, så brug tid på at få fastlagt hvad der er jeres fælles kriterier for jeres nye bolig. Det er vigtigt, at I får afstemt forventningerne, så I får købt den rette bolig til jer.
Der er mange måder at søge efter den rette bolig på. Vi anbefaler at du gør det som passer dig bedst. Du kan enten søge via Boligsiden, via Boliga eller via ejendomsmæglernes hjemmesider. På disse portaler har du mulighed for at filtrere din søgning, så du finder boliger som passer ind i dine ønsker. Et godt råd er at starte bredt og se hvad der byder sig. Prøv derefter at snævre resultaterne ind ved at bruge filtre.
En helt anden indgangsvinkel er, at kontakte de lokale ejendomsmæglere i det område du søger bolig i. Tag en snak med dem om dine ønsker og krav til din kommende bolig. På denne måde kontakter de dig, når der kommer noget til salg, som matcher dine kriterier.
Det kan også være, at ejendomsmægleren har en ejendom til salg i et såkaldt "skuffesalg", som passer til dine ønsker. Når sælger og ejendomsmægleren vælger at sætte boligen til salg på denne måde bliver den ikke annonceret offentlig. Så derfor er det vigtigt at have kontakt til de lokale ejendomsmæglere for at få viden om boligerne i "skuffen".
Få set alle de interessante boliger
Når du har fundet en eller flere boliger, som opfylder dine ønsker til en bolig er det tid til at komme ud og se boligen/boligerne i virkeligheden. Du har enten mulighed for at booke en fremvisning ved at kontakte sælgers ejendomsmægler eller ved at møde op på et åbent hus.
Jeg anbefaler, at du afsætter tid til at få en fremvisning, hvor det kun er dig og ejendomsmægleren der er tilstede. På fremvisningen har du mulighed for at få kigget grundigt på boligen, og få svar på de spørgsmål du måske har om boligen. Du har selvfølgelig også mulighed for at have din egen byggesagkyndig med ude og vurdere husets mangler og skader.
Åbne huse er ofte hektiske, og der kommer i nogle tilfælde mange andre interesserede. Når der er flere interesserede boligkøbere til åbent hus, kan der nemt opstå en stemning omkring, at boligen er mere eftertragtet og interessant end den i virkeligheden er. Det spiller ejendomsmægleren på, da han gerne vil have, at du som køber kan føle dig presset til at byde hurtigere og mere end du havde planlagt.
Sælgers ejendomsmægler bruger ofte den muligheder, der er i at samle flere interesserede boligkøbere på samme tid. Tanken bag er, at du ubevidst hæver din grænse for, hvad du synes boligen er værd og dermed, hvad du vil betale for boligen. Så vær realistisk om hvad du mener boligen er værd for dig inden du tager ud på åbne huse.
Hvornår har du brug for hjælp til huskøb?
Når du har været igennem ovenstående proces og du har fundet en bolig, som du kan se dig selv i er det på tide at få professionel hjælp til den videre proces. I dag kan du få ekspert bistand til at gennemføre handlen på de bedst mulige vilkår.
De erfarne køberrådgivere (oftest ejendomsmæglere) som er på markedet i dag kan hjælpe dig med processen frem imod at du får købt drømmeboligen. Se mere om hvad en køberrådgiver kan tilbyde i vores guide med titlen "Hvad er en køberådgiver". Du kan også læse: "Derfor har du brug for en køberrådgiver".
En køberrådgiver kan hjælpe dig med mange ting. Det kan enten være forhandling om pris og ikke mindst vilkår for handlen. Din rådgiver varetager dine interesser, og sikrer at du får den bedst mulige handel. Hvis du har en professionel rådgiver, som er erfaren med boligkøb, er sandsynligheden for at du opnår væsentligt bedre vilkår meget større end hvis du selv forhandler aftalen på plads. Husk på, at din rådgiver ikke har følelser med i boligkøbet, og dermed kan vi bevare det kølige overblik.
Der, hvor du får størst værdi af din køber rådgiver er, inden du skriver under på en købsaftale. De fleste køber rådgivere tilbyder at forhandle prisen for dig. Som professionelle forhandlere kan jeg ofte skaffe et solidt afslag i forhold til udbudsprisen.
Kontakt Nicolai Vinum for en uforpligtende samtale om hvad jeg kan hjælpe dig med. Se også mere om hvilke byer jeg allerede har hjulpet købere med at finde drømmeboligen i.
Underskrift af købsaftalen
Købsaftalen er aftalen, der indgås imellem sælger af boligen og dig som køber af boligen. Det er sælgers ejendomsmægler der skal udarbejde købsaftalen og sørge for at parterne skriver under på aftalen.Som køber er det vigtigt at sikre dig, at der er taget forbehold for din køberrådgivers godkendelse af købsaftalen. Dette burde ejendomsmægleren have skrevet ind i afsnit 11.
Før i tiden mødtes køber og sælger på ejendomsmæglerens kontor og parterne satte deres underskrifter på købsaftalen. I dag underskriver man købsaftalen digitalt hos de fleste ejendomsmæglere. Som køber er det omkostningsfrit at gøre, så længe du har sikret dig at der er indsat et forbehold for din rådgivers godkendelse af aftalen.
Jeg tilbyder en gratis og uforpligtende screening af købsaftalen inden køb. Send mig blot købsaftalen via denne formular. Så skaber jeg klarhed for dig om det er OK at skrive under på købsaftalen. Oftest vender jeg tilbage indenfor 2 timer.
Hvis du sammen med din køberrådgiver er blevet enig med sælger om pris og vilkår for køb af boligen, skal der udarbejdes en købsaftale. Såfrem din køberrådgiver har forhandlet pris og vilkår på dine vegne vil det være denne der aftaler nærmere med sælgers ejendomsmægler om underskrift af købnsaftalen. Hvis du selv har forhandlet vilkår med sælgers ejendomsmægler er det ejendomsmægleren du skal aftale underskrift af købsaftalen med.
Når købsaftalen er underskrevet af begge parter er boligen din. Så det er vigtigt at det sker så hurtigt som muligt, da sælgers ejendomsmægler (ifølge lovgivningen) skal fortsætte salgsarbejdet indtil der foreligger en underskrevet købsaftale. Du bør derfor presse på, for at få sælgers underskrift hurtigst muligt, så du ikke risikerer at boligen bliver solgt til anden side.
Når både du og sælger har underskrevet starter din lovbestemte fortrydelsesfrist Fortrydelsesfristen er 6 hverdage efter at begge parter har underskrevet købsaftalen. Fortrydelse af huskøb koster 1% af købesummen i bod til sælger. Du kan læse mere om fortrydelses ved boligkøb.
Oftest sætter ejendomsmægleren en frist for køber srådgiver og banks godkendelse på et antal hverdage. Vi mener ikke at denne frist bør være kortere end 6 hverdage, fordi det er vigtigt at din køberrådgiver har tid til at få gennemgået handlens dokumenter og tid til at mødes og forklare dig om indholdet. Det er også vigtigt, at du kan få gennemgået det økonomiske med banken, så du ved hvordan boligkøbet påvirker din økonomi fremover.
Rådgivning af dig og godkendelse af handlen
Når din køberrådgiver har modtaget den underskrevne købsaftale og alle handlens dokumenter vil I skulle holde et møde- hvor du skal rådgives om handlen. Køberrådgiveren gennemgår boligen med dig og besvarer spørgsmål som du er usikker på. Det kan være, at sælgers ejendomsmægler har "glemt" at fortælle dig vigtige fakta om boligene, det kan være at der er uoverensstemmelser i materialet eller det kan være vilkår i købsaftalen, som ikke er rimelige for dig som køber.
Din køberrådgiver er professionel og burde kunne forklare hvad du skal være opmærksom på ved boligen.
Køberrådgiverens rådgivning af dig som køber munder ud i, at I sammen bliver enige om hvorvidt boligen skal købes på de foreliggende aftalevilkår eller om det er nødvendigt at ændre i disse. Din køberrådgiver udfører yderst specialiseret juridisk rådgivning, som bygger på mange års erfaring og specialiseret uddannelse indenfor området. Derfor er det vigtigt, at du på ingen måde må forsøge at udføre dette arbejde selv.
Denne skrivelse din køberrådgiver udarbejder og sender til sælgers ejendomsmægler kaldes godkendelsesskrivelsen. Godkendelsesskrivelsen beskriver, hvilke vilkår der ønskes ændret eller tilføjet handlen, før handlen kan erklæres endelig.
Ligesom din køberrådgiver skal godkende handlen, skal din bank også godkende handlen. Din bank inviterer dig oftest til et møde, hvor I gennemgår boligens økonomi i forhold til det budget, som du har over dine udgifter. Det kan også være, at banken gerne vil have en vurderingsmand ud og vurdere ejendommens værdi, før banken kan give endeligt tilsagn om finansieringen.
Forløbet efter handlen er godkendt
Handlen er endelig, når din køberrådgivers godkendelsesskrivelse med eventuelle forbehold accepteres af sælger og når din bank har givet finansieringstilsagn. Når handlen er endelig vil hverken du eller sælger sælger kunne springe fra handlen. Du har nu endeligt købt boligen, og får beked herom, enten af sælgers ejendomsmægler eller af din køberrådgiver..
Det næste skridt i processen med at købe bolig er, at der skal oprettes et skøde. Skødet udarbejdes på baggrund af aftalerne i købsaftalen. Skødet skal tinglyses for at boligen skifter ejer. Det er som regel sælgers ejendomsmægæler der står for at udarbejde og tinglyse skødet. Dette foregår i dag digitalt, så du bliver bedt om at logge på tinglysning.dk med dit NemID, for at skrive under. Information herom får du fra din køberrådgiver.
Samtidig med at du skal underskrive skødet skal du også indbetale tinglysningsafgiften til sælgers ejendomsmægler. Der er ingen regler på området, men det aftales som regel, at sælger betaler for at få lavet skødet og så betaler køber for tinglysningen af skødet. Tinglysningsafgiften beregnes i salgsopstillingen under punktet kontantbehov.
Når tinglysningen af skødet er gennemført, er du officielt ejer af din nye bolig.
Husk dette inden overtagelse af boligen
Inden du får nøglerne til din nye bolig er der nogle punkter som du skal huske (og bare rolig din køberrådgiver skal nok huske dig på det).
-
Tegne husforsikring
-
Tegne ejerskifteforsikring
-
Vælge el-forsyningsselskab
-
Aftale ovedragelsestidspunkt
Som køber overtager du risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen. Derfor er det vigtigt at du tegner en husforsikring inden du får nøglerne til huset.
Ejerskifteforsikringen dækker imod skjulte fejl og mangler ved boligen. Det er sælger der bestemmer om HE-ordningen skal bruges. Hvis sælger har valgt at ordningen skal bruges har du modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport inden du købte huset. Vi anbefaler altid at tegne ejerskifteforsikringen ved køb af fast ejendom. Ejerskifteforsikringen sikrer dig imod store omkostningstunge udgifter, hvis der skulle være fejl og mangler ved ejendommen.
Som køber skal du sørge for for at meddele tilflytning og måleraflæsninger til de forsyningsvirksomheder du ønsker at bruge. I modsat fald vil du få leveret forsyning fra de forsyningspligtige virksomheder.
Hvis ikke du aftaler andet med sælgers ejendomsmægler eller sælger får du nøglerne til huset på overtagelsesdagen klokken 12.00. Du kan dog sagtens kontakte sælgers ejendomsmæægler i god tid inden og høre om I kan aftale et andet tidspunkt. Du skal dog huske, at du skal have tegnet forsikringer og valgt forsyningsvirksomheder inden du får nøglerne.
Efter overdragelse af nøglerne
Når du har fået overdraget nøglerne, er huset dit og ansvaret for huset er også dit. Så hvis der går noget i stykker er det dit ansvar. Det er også dit ansvar at vedligeholde huset.
På ovetagelsesdagen er det også en rigtig god ide at tjekke om de medfølgende hvidevarer virker. Afprøv dem gerne og giv besked så hurtigt som muligt, hvis ikke de virker. Du overtog risikoen for huset på overtagelsesdagen klokken 12.00 (hvis ikke andet er aftalt) og du har som regel 24 timer til at reklamere over defekte medfølgende hvidevarer.
Efter overtagelsesdagen skal der udarbejdes en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen er en oversigt over hvilke udgifter parterne har haft på boligen, som dækker ind over den andens ejerperiode. Princippet er at hver part betaler for egen ejerperiode.
Når refusionssaldoen er betalt er processen med at købe en ny bolig endeligt afsluttet. Så er der bare tilbage at nyde den nye bolig.
Få hjælp til dit huskøb
Hos hjælptilhuskøb.dk kan vi hjælpe med alt der har med handel med boliger at gøre.
Kontakt mig for at få afklaret hvad og hvordan vi kan hjælpe dig. Du kan også se de mest gængse ydelser vi tilbyder og prisen på køberrådgivning.
Hjælp til huskøb er lokalt forankret på Juelsminde halvøen, men jeg hjælper huskøbere i hele Danmark.
Har du spørgsmål til dit boligkøb?
Så er du landet det rette sted
Kontakt mig for en uforpligtende snak om hvad jeg kan hjælpe dig med.
Jeg sidder klar ved telefonen hver dag fra 8.00 - 21.00.
Ring 9393 0678
