top of page

Dokumenter i en bolighandel

Sælgers ejendomsmægleren skal fremskaffe alle boligens dokumenter og de indeholder et væld af oplysninger. Oplysninger som kan være væsentlige for dit valg af bolig.

Som køber skal du overskue alle boligens dokumenter. Oftest er det over 100 siders dokumenter skrevet på et juridisk sprog, som de færreste læser til dagligt. I handlens dokumenter er der rigtigt mange informationer. Nogle er vigtige og nogle er standardtekster.

 

Indholdet er ofte skrevet på et juridisk sprog, der kan virke kompliceret og kringlet, hvis man ikke er vant til at læse sådanne dokumenter. Som din køberrådgiver giver jeg dig overblik over handlen og sikrer dig imod ubehagelige overraskelser, skjulte fejl og tidskrævende konsekvenser af ikke at have fået gennemgået handlen af en professionel.

For at hjælpe dig  med at gennemskue dokumenterne gennemgår vi de enkelte dokumenter enkeltvis.

Salgsopstillingen

Salgsopstillingen er en præsentation af ejendommen, som ejendomsmægleren skal udarbejde til dig som køber.

 

Salgsopstillingens primære formål at gøre ejendommen attraktiv for dig som køber. Der er dog en række krav til hvad salgsopstillingen skal indeholde og som ejendomsmægleren burde sørge for at den indeholder. Det er imidlertid ikke altid til at gennemskue alle forhold ved ejendommen i salgsopstillingen.

Alle oplysninger i salgsopstillingen skal jævnfør lovgivningen være korrekte. Hvis de ikke er det, kan sælger eller sælgers ejendomsmægler bliver gjort erstatningsansvarlig for ukorrekte ellers misvisende oplysninger.
 

Hjælp til huskøb gennemgår derfor salgsopstillingen med dig og tjekker op på, at alle oplysningerne heri er korrekte.

Købsaftalen

Købsaftalen er det mest centrale dokument i enhver ejendomshandel. Hjælp til huskøb tilbyder at lave en gratis og uforpligtende screening af købsaftalen inden du skriver under. Hermed er du sikker på, at du har mulighed for at få rådgivning om indholdet af købsaftalen og alle de andre dokumenter inden handlen er endeligt bindende for dig. 

 

Send købsaftalen til Hjælp til huskøb og jeg vender tilbage til dig indenfor 2 timer med en analyse af indholdet.

Når både sælger og køber har underskrevet købsaftalen og godkendt de aftalte handelsvilkår, vil handlen anses som bindende for parterne.

Såfremt der er taget forbehold for din køberrådgivers godkendelse kan du træde ud af handlen uden yderligere omkostninger for dig. Hvis du træder ud af handlen på baggrund af hjælp til huskøbs rådgivning er vores rådgivning også ganske gratis: Det kalder vi ingen handel - ingen salær!

Du skal også være opmærksom på, at du som køber har ret til at fortryde handlen indenfor seks hverdage efter aftalen er blevet indgået. Det koster 1% af købesummen i godtgørelse som betales til sælger. Denne fortrydelsesret er lovbestemt og kan ikke fraviges. Læs mere om reglerne for fortrydelsesret ved boligkøb.

Huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, ved køb og salg af boliger.

Det er sælgers valg om ordningen skal bruges og det er dit valg som køber om du ønsker at tegne en forsikring imod skjulte fejl og mangler ved den købte bolig. Det er det man kalder en ejerskifteforsikring.

For, at handlen bliver omfattet af huseftersynsordningen skal sælger sørge for at udarbejde en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, Hertil skal sælger fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale ½ af præmien på den fremlagte forsikring.

Når sælger vælger at bruge huseftersynsordningen frigøres sælger for sit ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen.

Som køber er det dit valg om du ønsker at tegne en forsikring eller ej. Hjælp til huskøb anbefaler alle boligkøbere at tegne en ejerskifteforsikring, hvis det er muligt. Vi hjælper dig med at gennemgå den fremlagte forsikring og vi kan via vores erfaring rådgive dig om du skal / bør indhente et tilbud fra et andet forsikringsselskab. Husk på, at ejendomsmægleren oftest har en økonomisk interesse i at sælge dig en forsikring fra et forsikringsselskab som de samarbjeder med.

Tilstandsrapporten

En tilstandsrapport bliver udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, som gennemgår ejendommen fra kælder til kvist. Tilstandsrapporten må maksimalt være 6 måneder gammel, når du får den udleveret. Ellers er den ikke gyldig længere.

Tilstandsrapporten er en vurdering af boligens tilstand og eventuelle skader, som den byggesagkyndige kan se med sit blotte øje. Tilstandsrapporten giver dig et overblik over husets tilstand, men den giver ingen information om udgifterne til at udbedre skaderne.

Husk at være kritisk, men realistisk, når du gennemgår tilstandsrapporten. Det nytter ikke at fortabe sig i de skader der er nævnt i rapporten. Du er ved at købe dit næste hjem, og ikke kun skaderne der er nævnt i tilstandsrapporten.

Eksempel på tilstandsrapport

Du skal selvfølgelig nærlæse tilstandsrapporten, men jeg vil også anbefale at forhøre nærmere om indholdet ved en fagperson. Køberrådgivning ved Hjælp til huskøb indebærer en grundig gennemgang af husets rapporter. Hvad der er endnu vigtigere for dig som køber er, at du også får forklaret indholdet af rapporterne af en boligekspert.

Den byggesagkyndige vurderer de enkelte bygningsdele hver for sig og giver dem en karakter, hvis han kan konstatere skader. Skaderne på ejendommen bliver vurderet ud fra denne karakterskala:

  • Gråt hus – Mindre alvorlig skade, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

 

  • Gult hus – Alvorlig skade, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.

 

  • Rødt hus – Kritisk skade, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.

  • Sort hus – Bør Undersøges nærmere, da der er forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Derfor bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv
    risikoen.

Forrest i tilstandsrapporten er der et afsnit med opmærksomhedspunkter, som er midst lige så vigtigt som selve skaderne på huset. Dette afsnit indeholder en række konkrete punkter, der relaterer sig den type hus rapporten omhandler.

 

Opmærksomhedspunkterne oplister de generelle faktorer du skal holde øje med vedrørende huset og de materialer huset er opbygget af. Der er eksempeltvis altid en angivelse af tagets restlevetid. Det er en vigtig parameter, da det koster mange penge at skifte taget. Så hvis taget snart skal skiftes bør det være en del af prisforhandlingen med sælger.

Du bør også tjekke følgende oplysningerne om ejendommen i tilstandsrapporten:

  1. Sælgers oplysninger om ejendommen. Sælger har hvad man kalder en “loyal oplysningspligt”. Det betyder, at sælger skal fortælle om alle forhold på ejendommen, som han kender eller burde kende til. Derfor kan du blive klog på tidligere skader og udbedring heraf ved at læse sælgers oplysninger (bagest i tilstandsrapporten).

  2. Er der bygninger der ikke er godkendt af kommunen? Hvis det er tilfældet bør de lovliggøres inden du overtager ejendommen. Ellers er det dig som køber, der overtager ansvaret.

  3. Er der bygningsdele, som den byggesagkyndige ikke har besigtiget? Hvis den byggesagkyndige ikke har besigtiget eksempelvis tag eller krybekælder, så kan det være, at ejerskifteforsikringen IKKE dækker disse forhold.

Elinstallationsrapporten

En elinstallationsrapport bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatør, som ligeledes gennemgår ejendommens elinstallation. Elinstallationsrapporten har en gyldighed på 12 måneder.

Elinstallationsrapporten er en vurdering af elinstallationernes tilstand og eventuelle skader, som elinstallatøren kan konstatere ved at tjekke husets elinstallation. Elinstallatøren giver karakter til de fejl, han finder.

Som ved tilstandsrapporten er det også særdeles vigtigt at nærlæse elinstallationsrapporten for at opdage om der er ulovlige elinstallationer, som du, som køber, overtager ansvaret for.

Vær opmærksom på hvilke dele af elinstallationen elinstallatøren har adskilt under gennemgangen. Gennemgangen er jo kun en stikprøve - det er ikke hele installationen der bliver adskilt og tjekket.

Husk også at gennemgå afsnittet med sælgers oplysninger om ejendommens elinstallationer. Hvis der er ulovlige elinstallationer kan det blive dyrt at få lovliggjort installationerne. Oplysninger om ulovlige elinstallationer er et godt forhandlingsemne ved købet af ejendommen.

Eksempel på elinstallationsrapport

Ejerskifteforsikringen

Ejerskifteforsikring er en forsikring til gavn for både køber og sælger. Ejerskifteforsikringen er en forsikring der er særligt gavnlig, når der skal ske et ejerskifte af en ejendom. Forsikringen dækker eventuelle skjulte skader ved boligen som hverken er anført i tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten eller som køber er blevet gjort opmærksom på ved tidspunktet for overtagelse af ejendommen.

Nogle ejerskifteforsikringer indeholder forbehold for dækning af visse bygningsdele. Dette skal man som boligkøber være særligt opmærksom på, da man risikerer at have tegnet en værdiløs forsikring hvis ikke man er opmærksom herpå.

Hjælp til huskøb gennemgår indholdet i tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og ejerskifteforsikringstilbuddet med dig, så du er orienteret om husets tilstand og din retsstilling ved huskøbet.

Energimærket

Energimærke karakterer

Det er lovpligtigt for sælger af en bolig at fremlægge et gyldigt energimærke ved salg. Energimærker er gyldige i 10 år fra udarbejdelse, så få tjekket op på hvornår energimærket på den bolig du kigger på er udarbejdet.

Energimærkningen synliggør bygningers energiforbrug ligesom de skilte du ser på hårde hvidevarer. Energimærket giver desuden overblik over de energimæssige forbedringer, det kan betale sig at gennemføre i boligen. 

I energimærket beregnes boligens varmeudgifter, som er en indikator for bygningens energimæssige kvalitet. Energimærkning udføres af en energikonsulent, som oftest den der udarbejder tilstandsrapporten.

Du skal være opmærksom på, at den beregnede varmeudgift fra energimærket er anført i salgsopstillingen. Da forbruget er beregnet ud fra en standard kan den afvige fra hvad du og din familie bruger. Der kan også være forskel på, hvad sælger har haft af årsforbrug på ejendommen. Det er helt normalt at der er afvigelser. 

Du bør dog gemme energimærket, og læse i det hvis du planlægger at forbedre eller bygge om i din nye bolig. Energikonsulenten har lavet nogle beregninger, som viser hvad der kan betale sig at forbedre. Nogle af forbedringerne koster ganske få penge, så der kan være nemme penge at spare.

BBR ejermeddelelsen

BBR-meddelelsen er en samling af de oplysninger om ejendommen, der er registreret i Bygnings- og boligregisteret (forkortet som BBR) hos kommunen.

Disse oplysninger omfatter ejendommens opførelses år, beliggenhed, størrelse, tekniske forhold (om der er olietank, jordvarme eller andet) mm. Oplysningerne indhentes delvist fra de offentlige registre, men det er også ejers ansvar at disse fortegnelser er korrekte.

Hjælp til huskøb er særligt opmærksom på hvad det offentlige har registreret af data om ejendommen. Vi ser ofte, at sælger har "glemt" at fortælle kommunen om brændeskuret, drivhuset eller lignende småbygninger. Det er der normalt ikke noget galt i.

Ulovlige bygningsindretninger bliver straks mere problematisk hvis det vedrører beboelsen. Din køberrådgiver vil prioritere at informere dig hvis dette er tilfældet. Og sammen skal vi planlægge hvad der skal gøres ved det. Husk på at dit boligkøb skal være så problemfrit og trygt som muligt.

Eksempel på BBR-ejermeddelelse

Servitutter

Når du køber en bolig, kan der være servitutter der er tinglyst på ejendommen. Det er ikke unormalt, at der er tinglyst en eller flere servitutter, men som køber skal du være opmærksom på, du er forpligtet af disse servitutter.

 

Det glæder også uanset om ejendomsmægler har forklaret dig om indholdet af disse servitutter eller ej. Hjælp til huskøb gennemlæser eventuelle servitutter og gennemgår dem med dig inden vi godkender handlen endeligt.

Servitutter skal være tinglyst på ejendommen for at de kan være gyldige. Når der er tale om vejrettigheder behøver disse dog ikke at være tinglyst. De behøver kun at være indtegnet på matrikelkortet, og er altså derfor en undtagelse til reglen for servitutter. Derfor tjekker Hjælp til huskøb også altid matrikelkortet online for at være sikker på at der ikke gemmer sig en skjult vej på din ejendom.

Eksempel på servitut

Lokalplaner

En lokalplan har til formål at styre den fremtidige udvikling i et område eller på en enkelt grund. Lokalplanen indeholder bestemmelser for hvordan området eller grunden kan og skal bruges fremadrettet. Når du køber en ejendom er det sælgers ejendomsmæglers ansvar at fortælle dig om den pågældende ejendom er omfattet af en lokalplan. Hvis du selv vil finde ud af hvad der gælder for en given ejendom kan du som regel finde lokalplanerne på kommunens hjemmeside.

Lokalplanen gælder fra det tidspunkt, hvor den er besluttet og den regulerer kun fremtidige forhold. Det betyder, at du som køber af en ejendom skal følge bestemmelserne i lokalplanen, hvis du vil bygge nyt eller ændre i eksisterende bebyggelse. Det betyder også, at eksisterende bygninger kan bevares - uanset lokalplanens nye regler.

Lokalplanen kan bl.a. bestemme følgende:

  • hvordan bygninger/grunden/området må anvendes

  • hvilke materialer der må bruges

  • udseende på bygninger

  • placering af bygninger

  • hvor meget der må bebygges på grunden

  • hvordan veje og friarealer skal udlægges

I en hushandel er det derfor vigtigt at tjekke indholdet af lokalplanen inden du køber ejendomme. Hvis du går med tanker om byggeprojekter eller ønsker at bygge et nyt hus er det jo vigtigt at du kan realisere dit projekt.

Opfører du et byggeri, som strider imod indholdet i lokalplanen, er det dit ansvar som husejer at lovliggøre byggeriet eller i værste tilfælde er det dit ansvar at rive det ned igen. 

Lokalplaner kan gælde i et område eller for en grund. Uanset hvor stort et område lokalplanen gælder for er der altid en række kortbilag bagest i lokalplanen, som det kan betale sig at læse igennem. Kortene viser bl.a. hvilket område lokalplanen gælder for, der er også oftest en dispositionsplan, som forklarer hvordan området må anvendes. Der kan også være en illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelsen kan udformes, så de overholder planen.

Skødet

Skødet er det dokument, der sikrer rettigheder over en fast ejendom. Skødet udarbejdes på baggrund af aftalerne i købsaftalen. Det er normalt sælgers ejendomsmægler der udarbejder skødet og sørger for at det bliver underskrevet af sælger og køber. Hvis ikke sælgers ejendomsmægler står for udarbejdelsen af skødet kan Hjælp til huskøb naturligvis også hjælpe med dette.

Skødet har flere funktioner. For det første sikrer det, at ejeren er den eneste der har rettighed til ejendommen. For det andet sikrer skødet også at tidligere ejers kreditorer ikke kan gøre udlæg i ejendommen. Dermed er du altså sikker på, ikke at hænge på tidligere ejers gæld i ejendommen.

Når skødet skal tinglyses skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Tinglysningsafgiften betales normalt af køber i en ejendomshandel. Hvordan omkostningsfordelingen er i lige netop din handel bestemmes i købsaftalen.

 

Tinglysningsafgiften er beregnet af ejendomsmægleren i salgsopstillingens afsnit om "kontantbehov". Du kan også læse mere om beregning af tinglysningsafgift.

Har du spørgsmål til dit boligkøb?

Så er du landet det rette sted

Kontakt mig for en uforpligtende snak om hvad jeg kan hjælpe dig med.

Ring 9393 0678

Portræt af Nicolai Vinum
bottom of page