Køb af fast ejendom i Danmark
Et boligkøb er nok en af de største investeringer du kommer til at gøre i dit liv. Der er mange ting at tage hensyn til, og processen kan være stressende og overvældende. I denne guide vil Hjælp til huskøb give dig et overblik over processen.
Boligmarkedet i Danmark fungerer sådan, at sælger har tilknyttet en ejendomsmægler til at sælge huset. Som køber har du mulighed for at tilvælge din egen rådgiver hvor du vil i processen. Mange vælger at få rådgivning når de har fundet drømmehuset og skrevet under på købsaftalen.
Vidste du, at du med fordel kan tilknytte en køberrådgiver inden du har fundet drømmehuset? Hos Hjælp til huskøb tilbyder vi at hjælpe med forhandlingen. Enten ved at vi klæder dig på til at forhandle med sælgers ejendomsmægler eller ved at vi overtager forhandlingen for dig.
1) Find din nye bolig
Når du skal finde ny bolig er det vigtigt at være grundigt forberedt inden du kigger på den første bolig. Det kan derfor være fornuftigt at overveje hvad din nye bolig skal kunne og diskutere det i familien.
Mange oplever dog, at de først bliver virkelig afklaret omkring hvad de vægter højt i en ny bolig når de har oplevet nogle forskellige boliger. Det kan altså være en god ide at kigge lidt bredt i starten, indtil I får fundet ud af hvad der er afgørende for valg af bolig.
Find potentielle boligemner på en af de landsdækkende boligsites som Boligsiden eller Boliga. Her kan du danne dig et overblik over boligmarkedet i en bestemt by/område eller udfra nogle bestemte kriterier.
Du har mulighed for at bestille salgsmaterial på forskellige huse, at deltage på åbne huse eller at booke fremvisninger på potentielle boliger.
Nogle kriterier som bør indgå i dine overvejelser:
-
Størrelse og planløsning - kan vi være der?
-
Arkitektur og materialevalg - blive vi glade for at komme hjem til og opholde os i boligen?
-
Er der mulighed for at ændre på boligens størrelse og planløsning, så den opfylder vores behov?
-
Boligens placering i forhold til indkøb, skoler, trafik, offentlig transport, natur, arbejdspladser?
-
Pris. Forventer du at boligen er en positiv / neutral investering inden for den tidshorisont du forventer at eje den i?
-
Er vi enige i vores kriterier? Hvis i en familie der skal købe bolig, så er det ekstremt vigtigt at få afstemt ønsker og håb med hinanden. Det er vigtigt at være ærlige om hvad der betyder mest for dig og hvorfor. I skal være 100% enige om, hvad jeres kommende bolig skal kunne - ellers risikerer i at boligkøbet bliver en negativ proces.
Mange ejendomsmæglere arbejder med "skuffesager". Det er huse som er til salg, men hvor sælgerne ikke ønsker at de skal annonceres offentligt. Derfor kan det være en god ide at kontakte ejendomsmæglerne i det områder du søger bolig i, for at blive holdt up to date på de skuffesager ejendomsmæglerne har til salg.
2) Få styr på finansieringen
For ikke at blive skuffet over hvad du kan låne penge til, er det en god ide, tidligt i boligsøgningen, at få en indikation af hvordan din økonomiske situation er, og hvad din bank vil låne dig penge til at købe.
Du bør derfor kontakte din bank for at få en indikation af, hvor meget du kan låne og dermed hvor dyr en bolig du kan købe. Selvom du har fået lavet en beregning i banken for ½ eller 1 år siden, er det langt fra sikkert, at den beregning stadig er gældende.
Bankernes beregninger tager udgangspunkt i det nuværende renteniveau. Renteniveauet svinger fra dag til dag, og derfor kan beregningen sagtens tage udgangspunkt i et andet lån end det der var grundlag for beregningerne sidst. Hvis din private situation har ændret sig siden sidste beregning skal der også tages højde for dette.
Ejer du allerede en bolig, som skal sælges i forbindelse med at du køber en ny bolig, så vil banken også tage denne med i forudsætningerne. Derfor er det en god ide at få vurderet din nuværende bolig, for at du kan danne dig et overblik hvad din nuværende bolig kan sælges for.
Kontakt derfor et par ejendomsmæglere for at få en ide om hvad din bolig kan sælges for, og hvad det koster at sælge den. Ejendomsmæglerne tilbyder at laver et salgsbudget (en beregning af hvilke indtægter og udgifter der er i forbindelse med salget af din bolig), så både du og banken kan se hvor mange penge du står tilbage med, når boligen er solgt.
Banken beder dig også om et budget for din daglige økonomi. Hvis du ikke allerede har et budget liggende, er det en god ide at få lavet et. De fleste banker har et budgetværktøj liggende i deres netbank. Hvis du opretter dit budget heri er det nemt at dele med bankrådgiveren.
Din bank samarbejder med et realkreditinstitut, som er specialiseret i at tilbyde udlån til køb af fast ejendom. I realkreditten kan du låne op til 80% af værdien af et hus. Ved fritidshuse og grunde er satsen lavere (75% og 40%).
Når du låner penge i realkreditinstituttet sker det på markedsvilkår, som sikrer dig en lav pris og gennemskuelige vilkår. Hvis banken kan godkende dig til belåning kan du få de samme lånevilkår som alle andre.
Når bankrådgiveren har gennemgået økonomien får du / I en tilbagemelding om i hvilket prisleje boligen må koste.
Bankerne laver beregningerne på lidt forskellige måder, men du kan regne med, at du maksimalt kan købe bolig med en gældsfaktor på 3,5 – 4,5. (Gældsfaktor dækker over hvor meget du kan låne i forhold til din husstandsindkomst. Hvis du for eksempel har en husstandsindkomst på Kr. 500.00, så vil du have en gældsfaktor på 4, hvis du låner 2 millioner kroner).
3) Få professionel hjælp!
Køb af et hus kan være en stressende og overvældende proces, men det behøver ikke at være sådan. Med hjælp fra en køberrådgiver kan du spare tid og kræfter, træffe bedre beslutninger og få professionel sparring igennem handlen.
Som boligkøber møder du oftest sælgers ejendomsmægler, som er ansat af sælger til at sælge boligen bedst muligt. Ejendomsmægleren er sælgers professionelle rådgiver, som udelukkende varetager sælgers interesser.
De fleste boligkøbere søger oftest for sent i processen, da det mange fejlagtigt tror, at ejendomsmægleren hjælper dem med deres boligkøb. Det er helt forkert!
Som boligkøber bør du få din køberrådgiver involveret i købet så tidligt som muligt i processen. Du kan få hjælp og sparring fra en køberrådgiver, som har overblik over hele processen og kan rådgive dig fra start til slut.
Din køberrådgiver må meget gerne have en baggrund som ejendomsmægler. Er din køberrådgiver tidligere mægler kender han/hun alt til boligmarkedet og ved hvordan en bolighandel fungerer. Har din køberrådgiver en baggrund som ejendomsmægler kan du nemlig forvente en langt mere detaljeret og bred rådgivning omkring alle emnerne i dit boligkøb.
4) Køb din nye bolig
Når du har fundet din nye bolig skal du have købt boligen. Det kan du enten selv vælge at gøre eller du kan få professionel hjælp.
Hos Hjælp til huskøb tilbyder jeg at hjælpe dig med prisforhandlingen på 2 forskellige måder:
-
Jeg står for prisforhandlingen på dine vegne
-
Jeg klæder dig på med argumenter til at du selv står for forhandlingen med sælgers ejendomsmægler
Når prisen og vilkårene er forhandlet på plads vil sælgers ejendomsmægler bede dig om dine oplysninger, så de kan få udarbejdet en købsaftale. De oplysninger ejendomsmægler skal bruge er:
-
Navnene på alle køberne
-
Adresse, telefonnummer og e-mail
-
Cpr. nummer (Skal bruges til at tinglyse skødet)
-
Hvem din køberrådgiver er (her vil jeg anbefale at bruge Hjælp til huskøb)
-
Hvem din bank er, og hvem der er din kontaktperson i banken
Købsaftalen er handlens vigtigste dokument, så den skal sælger og du selvfølgelig skrive under på. I dag foregår denne underskrift oftest online. I nogle tilfælde vil sælgers ejendomsmægler gennemgå købsaftalen med dig og i nogle tilfælde gennemgår ejendomsmægler den ikke med dig.
Er du i tvivl om du skal skrive under på købsaftalen kan du sende købsaftalen til Hjælp til huskøb via dette link. Så gennemgår jeg aftalen og vender tilbage indenfor 2 timer på hverdage med en analyse af, om det er sikkert at underskrive aftalen.
Hvis sælgers ejendomsmægler har indsat et forbehold for min godkendelse af handlen kan du trygt skrive under. Du kan se hvad der skal stå og hvor det skal stå ved at læse mere på denne side.
Når købsaftalen er underskrevet af begge parter starter din lovpligtige fortrydelsesret. Den varer i 6 hverdage efter underskrift af købsaftalen. Sideløbende med denne løber din rådgivers godkendelsesfrist. Hvis du fortryder dit boligkøb på baggrund af din rådgivers rådgivning vil det ofte være gratis for dig at fortryde boligkøbet.
Når du har skrevet under på købsaftalen gennemgår din rådgiver ejendommen og ejendommens forhold med dig, så du er helt afklaret med hvad det er du er ved at købe. Du kan læse mere om ejendomhandlens dokumenter ved at klikke her.
Hvis der er forhold i materialet eller ved ejendomme, som din rådgiver ikke kan acceptere eller som kræver en uddybning har I mulighed for at få sælger og sælgers ejendomsmægler til at uddybe disse eller ændre i aftalen. Hermed er du sikker på at undgå ubehagelige overraskelser ved den købte bolig.
Når dit pengeinstitut og din rådgiver har godkendt handlen siger man at handlen er endelig. Det vil sige, at nu har du købt ejendommen. Ind til overtagelsesdagen er der en del forhold, som du som køber skal have styr på.
5) Opmærksomhedspunkter ved huskøb
Sælger afleverer ejendommen i ryddeliggjort stand på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis en sådan er aftalt. Ryddeliggjort stand betyder at sælger skal sørge for at fjerne samtlige effekter, som sælger har haft stående på ejendommen.
Som køber overtager du risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen. Det vil sige at du skal sørge for at tegne forskellige forsikringer inden du kan få udleveret nøglerne til ejendommen. Som køber skal du tegne en ejerskifteforsikring og en brandforsikring på den købte ejendom.
Inden du får nøglerne til dit nye hus er det også vigtigt at have styr på nogle følgende:
-
Du skal have lavet en aftale om levering af el med et elforsyningsselskab
-
Du skal have skrevet under på skødet.
-
Du skal have overført tinglysningsafgiften til sælgers ejendomsmægler (Dette gør din bank som oftest for dig)
6) Underskriv skødet
Det er normalt sælgers ejendomsmægler der udarbejder skødet og sørger for at det bliver underskrevet af sælger og køber. Når din køberrådgiver har godkendt indholdet af skødet vil du blive bedt om at underskrive skødet digitalt.
Du skal bruge MitId og nedenfor kan du se en guide til hvordan du underskriver skødet:
Guide til at underskrive et skøde
Guide til at underskrive et skøde
Guide til at underskrive et skøde
Guide til at underskrive et skøde
Nicolai is professional and patient and he speaks very good English.
Buying a house in Denmark as a foreigner, there are many facts that are obvious to Danes but totally unfamiliar to me. Thanks a lot for your patient explainations.
wt Z, Risskov
Har du spørgsmål til dit boligkøb?
Så er du landet det rette sted
Med over 20 års erfaring i bagagen kan jeg sikre dig et trygt og nemt boligkøb.
Kontakt mig for en uforpligtende snak om hvad jeg kan hjælpe dig med.
Ring 9393 0678
